Nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés au Canada : des obligations attendues et inattendues!

Publié le 17 janvier 2023

Dernière mise à jour : 17 janvier 2023

Lors du budget fédéral de 2021, le ministre des Finances a annoncé l’instauration d’une nouvelle loi visant à taxer les propriétaires de logements situés au Canada et considérés comme sous-utilisés. Cette loi est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022. Sommairement, la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) impose à tous les propriétaires visés la production d’une déclaration annuelle et, dans certains cas, assujettit ces derniers à une taxe annuelle de 1 % de la valeur de l’immeuble.

Cette loi s’applique principalement aux non-résidents détenant des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada. Cependant, elle trouve également application dans des situations inattendues impliquant des propriétaires canadiens et requiert donc de la part des conseillers une attention particulière.

Voici dans un premier temps un arbre décisionnel simplifié relativement aux obligations découlant de la Loi sur la TLSU :

Ainsi, tout propriétaire d’un immeuble résidentiel situé au Canada au 31 décembre d’une année qui ne répond pas à la définition de « propriétaire exclu » doit produire annuellement une déclaration¹, soit pour déclarer la taxe payable ou encore pour demander une exemption. La déclaration doit être produite au plus tard le 30 avril de l’année qui suit.

Les notions et définitions pertinentes aux fins de la Loi sur la TLSU sont les suivantes² :

Propriétaire

De façon sommaire, le terme « propriétaire » fait référence au propriétaire légal, par exemple le contribuable inscrit à ce titre au registre des titres.

Immeuble résidentiel visé

La Loi vise les immeubles résidentiels situés au Canada, ce qui inclut :

Les maisons unifamiliales, les duplex et les triplex;
Une maison jumelée ou en rangée;
Un logement en copropriété.

Propriétaire exclu

La définition de « propriétaire exclu » aux fins de cette loi englobe, entre autres :

Un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
Une société publique constituée au Canada dont les actions sont cotées à une bourse canadienne;
Un organisme de bienfaisance enregistré.

Exemption du paiement de la taxe

1) Entités exemptées

Les entités suivantes sont exemptées du paiement de la taxe si les conditions sont remplies au 31 décembre de l’année :

Une société canadienne déterminée, soit une société constituée au Canada dans laquelle moins de 10 % des votes et de la valeur des actions appartiennent à l’une ou une combinaison des personnes suivantes :
- Un particulier qui n’est ni citoyen ni résident permanent du Canada,
- Une personne morale constituée ou prorogée autrement qu’en vertu des lois du Canada ou d’une province;
Une fiducie canadienne déterminée, soit une fiducie pour laquelle chaque bénéficiaire possédant un droit de bénéficiaire sur l’immeuble résidentiel est un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée;
Une société de personne déterminée, soit une société de personnes dont chacun des associés est au 31 décembre un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée.

2) Exemption pour résidence habituelle

Un propriétaire d’immeuble résidentiel n’aura pas à payer la TLSU si un local d’habitation de l’immeuble sert de lieu de résidence à l’une des personnes suivantes :

Le propriétaire ou son conjoint;
L’enfant du propriétaire ou de son conjoint qui occupe l’immeuble pour poursuivre des études admissibles.

3) Exemption visant une occupation admissible

Pour satisfaire à cette exemption, un local d’habitation de l’immeuble doit être occupé durant des périodes continues d’au moins un mois chacune, lesquelles doivent totaliser au moins 180 jours dans l’année civile, par l’une ou plusieurs des personnes suivantes :

Le propriétaire ou son conjoint qui sont au Canada pour un travail autorisé en vertu d’un permis de travail canadien;
Le conjoint, le parent ou l’enfant du propriétaire si cette personne est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
Aux termes d’un bail écrit, par un locataire qui :
- N’a aucun lien de dépendance avec le propriétaire et son conjoint,
- A un lien de dépendance avec le propriétaire ou son conjoint et verse une contrepartie qui n’est pas inférieure au loyer raisonnable pour l’immeuble.

Les conjoints sont autorisés à demander une exemption pour leur propre occupation uniquement pour un seul immeuble dans une année. Certaines autres exemptions relatives au paiement de la taxe existent et sont prévues dans la Loi (décès, habitation saisonnière, région où est situé l’immeuble, etc.).

Paiement de la taxe

Les propriétaires qui ne se qualifient pas de propriétaires exclus et qui ne sont pas visés par l’une des exemptions prévues dans la Loi doivent payer une taxe équivalant à 1 % de la valeur de l’immeuble, et ce, au plus tard le 30 avril de chaque année. Le propriétaire peut faire le choix d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble. En l’absence d’un tel choix, la taxe est déterminée en fonction de la valeur la plus élevée entre la valeur foncière de l’immeuble et le prix de vente le plus récent de l’immeuble.

Pénalités

À défaut de produire et de faire parvenir la déclaration annuelle à la date limite, la plus élevée des pénalités suivantes s’applique :

5 000 $ pour un particulier ou 10 000 $ dans les autres cas;
Le total de :
- 5 % de la taxe payable à l’égard de l’immeuble pour l’année civile;
- 3 % de la taxe payable, pour chaque mois civil complet de retard.

Des intérêts pourraient également s’appliquer.

De plus, l’Agence du revenu du Canada pourrait refuser de délivrer un certificat de disposition à l’égard d’un propriétaire non résident qui n’est pas en règle avec les obligations découlant de la Loi sur la TLSU.

Cas inattendus

Les sociétés privées canadiennes ainsi que les citoyens canadiens et les résidents permanents qui détiennent un immeuble résidentiel par l’entremise d’une fiducie personnelle ou d’une société de personnes ne sont pas des propriétaires exclus. Ainsi, bien qu’ils puissent être exemptés de la taxe, ils seront tenus de produire la déclaration annuelle auprès de l’ARC, sous peine des pénalités exposées précédemment. De plus, tout intérêt d’un particulier étranger dans une fiducie ou une société de personnes assujettira cette fiducie ou cette société de personnes à la TLSU. De la même façon, si la fiducie propriétaire de l’immeuble compte parmi ses bénéficiaires une autre fiducie, elle ne pourra être exemptée de la TLSU.

Conclusion

La Loi sur la TLSU peut donc viser plusieurs situations courantes, et ce, même si finalement aucune taxe n’est payable. Comme les pénalités rattachées à la non-production du formulaire prescrit sont importantes, une attention particulière devra y être apportée. Il y a fort à parier également que des précisions seront apportées dans les mois à venir quant à l’application de cette Loi.

¹ À l’aide du formulaire prescrit UHT-2900, « Déclaration de revenus des logements sous-utilisés et formulaire de choix ». Au moment de rédiger cet article, le formulaire n’était pas encore disponible.

² Par souci de simplicité, seuls certains éléments jugés plus pertinents ont été retenus aux fins du présent article. Nous vous référons à la Loi pour les définitions et les modalités d’application complètes.

Sarah Phaneuf, CPA, M.Fisc., M.Sc.
Associée, Fiscalité | Raymond Chabot Grant Thornton
Membre du groupe de travail technique sur la fiscalité et les taxes à la consommation

Avec la précieuse collaboration de sa collègue

Élisabeth Grenier, M.Fisc.
Candidate à l’exercice de la profession de CPA
Conseillère, Fiscalité | Raymond Chabot Grant Thornton

Plusieurs professionnels ont déjà communiqué avec nous pour soulever des questions pratiques et préoccupations en lien avec cette nouvelle taxe. Nos collègues de CPA Canada sont en communication avec l’ARC et comptent publier des précisions sur ce sujet très bientôt. Nous vous tiendrons au courant des développements dans nos prochains bulletins, restez à l’affût!