Résidence principale : un incontournable de la saison des impôts

Retourner à la recherche

Publié le


Lors de la saison d’impôt des particuliers, plusieurs clients et clientes font appel à un ou une CPA pour produire leurs déclarations de revenus.

En tant que professionnel ou professionnelle offrant des services de préparation de déclarations de revenus, vous devez connaître les concepts fondamentaux entourant les résidences principales ainsi que l’exemption pour résidence principale1 et développer vos réflexes afin de vous assurer de bien servir votre clientèle et respecter le régime fiscal. 

Selon les résultats du Fonds d’indemnisation, plusieurs cas d’inobservations ont été remarqués concernant l’omission de produire les formulaires fiscaux de désignation d’un bien comme résidence principale (T2091IND et TP-274). 

Les sections qui suivent permettent de mieux comprendre l’exemption pour résidence principale, les règles afin de s’en prévaloir ainsi que les choix possibles à l’égard d’une résidence principale. 

Généralités
Afin de pouvoir profiter de l’exemption pour résidence principale, les conditions suivantes doivent être respectées.

1) Le bien est admissible à titre de résidence principale

Il peut s’agir d’une maison, d’un condo, d’une unité d’un duplex ou d’un immeuble à logement, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante, d’une tenure à bail ou des actions dans une coopérative d’habitation. La résidence peut se situer à l’extérieur du Canada2.
 
Le fond de terre sur lequel est située la résidence ne doit généralement pas dépasser un demi-hectare. Au-delà de cette superficie, il faut être en mesure de justifier que cet excédent est nécessaire à l’usage et à la jouissance de la résidence ou pour permettre aux occupants d’y accéder par un chemin public3 (exemple : règlement municipal). Lors de la vente, il faudra déterminer la juste valeur marchande (JVM) et le prix de base rajusté (PBR) de l’excédent du fond de terre et déclarer distinctement le gain en capital en résultant. Selon la situation et les conclusions, il pourrait être possible d’exempter une partie du gain réalisé le cas échéant.

2) Le contribuable doit être propriétaire, seul ou conjointement, du bien

3) Le logement est normalement habité

Il faut que le logement soit normalement habité au cours de l’année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait actuel, ex-époux ou ex-conjoint de fait ou par l’enfant du contribuable.
 
Un logement est considéré comme normalement habité au cours de l’année dès qu’une personne y a vécu, et ce, même pour une courte période. Ainsi, un logement peut être réputé normalement habité même s’il a été acquis tard dans l’année ou vendu en début d’année, pourvu qu’il ait été occupé à un moment quelconque durant l’année.
 
Un parent propriétaire d’un immeuble où son enfant majeur habite pourrait demander l’exemption de résidence principale, même si le parent réside à un autre endroit, et ce, malgré qu’un loyer soit perçu par le parent. Évidemment, si le parent désigne le logement comme résidence principale pour une année donnée, cette même année ne pourra pas être désignée sur un autre immeuble appartenant au parent.
 
Il est à noter que, même si l’endroit n’a pas été habité par une personne de l’unité familiale pendant une année donnée, la désignation peut être possible si un choix est effectué en vertu du paragraphe 45(2) ou du paragraphe 45(3) de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR)4. Ces choix sont abordés dans la section « Changement d’usage ».

4) Un seul bien est désigné comme résidence principale par année d’imposition donnée

Le calcul de l’exemption prend en considération les années de propriété par rapport aux années désignées comme résidence principale. Rappelons toutefois que, puisque le gain en capital est imposable que depuis 1972, la date d’acquisition ne peut être antérieure au 31 décembre 1971.
 
Une seule résidence peut être désignée par année pour le contribuable, son époux/conjoint de fait ou son enfant mineur (« bulle familiale ») depuis 1982. Par exemple, si un conjoint était propriétaire d’une résidence seul depuis 1978 et que lors de la vente de celle-ci, en 2026, il désigne les années 1978 à 2026, l’autre conjoint ne pourra désigner une autre résidence (exemple : la résidence familiale) pour les années 1982 à 2026.
 
Si le contribuable résidait au Canada au cours de l’année qui comprend la date d’acquisition, une année peut être ajoutée dans les années désignées au cours desquelles il habitait au Canada. Généralement, il n’est pas possible de désigner un bien comme la résidence principale pour les années au cours desquelles le contribuable n’est pas résident canadien aux fins fiscales, et ce, même si la propriété est située au Canada.
 
Un contribuable qui s’autoconstruit sur un terrain lui appartenant ne pourra demander de désigner les années où le terrain est vacant (aucune résidence habitable).

Calcul de l’exemption

Le gain en capital provenant de la disposition de la résidence est exempté dans la proportion suivante : 

Comment se prévaloir de l’exemption?

Un contribuable doit, pour l’année d’imposition au cours de laquelle il a disposé de sa résidence, remplir les formulaires de désignation d’un bien comme résidence principale, soit le T2091IND au fédéral et le TP-274 au Québec. Ces formulaires servent, entre autres, à désigner les années pour lesquelles le bien est considéré comme la résidence principale du contribuable. De plus, la disposition doit être déclarée à l’annexe 3 de la déclaration de revenus fédérale ainsi qu’à l’annexe G de la déclaration de revenus du Québec. Ces obligations s’appliquent même si, à la suite de l’application de l’exemption pour résidence principale, il n’en résulte aucun gain en capital imposable. 


Il est à noter que, puisqu’il s’agit d’un bien à usage personnel, la perte réalisée sur la vente d’une résidence principale est généralement réputée nulle.

Bien que la désignation à titre de résidence principale effectuée au fédéral soit réputée l’être aussi au Québec, il est important de compléter (si cela n’est pas déjà fait automatiquement par le logiciel) le formulaire et l’annexe provinciale, de façon corrélative au fédéral. 

Si les déclarations de revenus sont produites en format papier, les formulaires doivent être remplis, signés et transmis avec les déclarations de revenus. Si elles sont produites de façon électronique, le contribuable doit conserver le formulaire dûment rempli et signé pour le fournir aux autorités fiscales sur demande5.

Rappelons que l’omission d’indiquer la disposition dans les déclarations de revenus, même si le gain en capital est pleinement exempté, fait en sorte que le délai de prescription usuel de trois ans ne commence pas à courir. 

Production tardive

Dans certaines circonstances et selon la discrétion ministérielle, les autorités fiscales peuvent accepter une désignation tardive. Au Québec, une pénalité, telle que décrite ci-après, est applicable automatiquement6 alors qu’au fédéral, elle est appliquée de façon discrétionnaire7. 

Pénalités

Des pénalités peuvent être appliquées lorsque les formulaires T2091IND et TP-274 sont produits hors délais ou qu’ils ne sont pas produits. La pénalité correspond à 100 $ par mois entier de retard, jusqu’à concurrence de 8 000 $ au fédéral et de 5 000 $ au Québec.
Revente précipitée et revenu d’entreprise

Revente précipitée

Depuis 2023, le gain résultant de la vente d’un immeuble résidentiel appartenant à un contribuable depuis moins de 365 jours consécutifs est réputé être du revenu d’entreprise et donc entièrement imposable. 

Toutefois, certains éléments de vie font que la règle sur les revenus précipités ne trouve pas application. Voici quelques exemples8 :
  • Le décès du propriétaire ou d’une personne qui lui est liée;
  • L’échec d’un mariage ou d’une union de fait;
  • L’ajout d’une personne à la bulle familiale (conjoint, enfant…);
  • Une maladie grave;
  • Un déménagement pour le travail ou une perte d’emploi;
  • L’insolvabilité.

Dans ces circonstances, le gain est un gain en capital (imposable à 50 %) et l’exemption pour résidence principale peut être utilisée, si les conditions susmentionnées sont respectées.

Il est important de noter que, même si la résidence a été détenue pour une période de plus de 365 jours, le gain réalisé peut tout de même être qualifié de revenu d’entreprise. Ainsi, le fait d’avoir possédé la maison 366 jours ne qualifie pas pour autant le gain comme de nature capitale.

Revenu d’entreprise

Déterminer si le gain résultant de la disposition d’un immeuble résidentiel constitue du revenu d’entreprise, plutôt que du gain en capital, est une question de fait.

Outre les règles claires sur les reventes précipitées, il faut prendre en considération, entre autres, les éléments suivants9 :

  • l’intention du contribuable au moment de l’achat;
  • la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;
  • la nature de l’entreprise, de la profession ou de l’occupation du contribuable et ses connaissances;
  • la période de détention par le contribuable;
  • les modalités et l’utilisation du financement;
  • les facteurs ayant motivé la vente du bien.

Cette qualification est importante, car advenant que le gain sur la disposition d’une résidence constitue un revenu d’entreprise plutôt qu’un gain en capital, le contribuable ne pourra se prévaloir de son exonération pour résidence principale. Ainsi, un gain qu’il croyait exonérer en totalité pourrait plutôt être imposable en totalité. 

Rappelons qu’un contribuable n’a pas à travailler dans le domaine de la construction résidentielle pour avoir un revenu d’entreprise et que la vente de même une seule habitation peut donner lieu à un revenu d’entreprise.

Changement d’usage
En règle générale, si aucun choix fiscal n’est fait, un changement dans l’usage d’un bien entraîne une disposition réputée à la JVM et une acquisition à cette même valeur. Considérant que les immeubles acquièrent de la valeur, la disposition réputée due au changement d’usage pourrait entraîner un gain en capital important. 

Si aucun choix n’est produit et qu’une partie ou la totalité de la résidence est convertie en un bien générateur de revenu, le coût en capital pour les fins de la déduction pour amortissement (DPA) correspond à la JVM du bien à la date de changement d’usage, sauf si celle-ci est plus élevée que le coût initial. À ce moment, le coût en capital correspondra plutôt au coût initial plus la partie imposable du gain en capital.

Rappelons que le contribuable est tenu non seulement de déclarer le gain en capital découlant du changement d’usage, mais également de déclarer ses revenus d’entreprise ou locatifs, nets des dépenses admissibles, dans ses déclarations de revenus. 

Comme nous le verrons dans les paragraphes qui suivent, le traitement fiscal, et les choix possibles dépendront du type de changement d’usage.


Des choix tardifs peuvent être faits, sous réserve des pénalités.

1. Changement complet : Résidence personnelle devenant un bien générateur de revenus10 

Le contribuable peut, en vertu du paragraphe 45(2) de la LIR11, choisir de ne pas être considéré comme ayant commencé une nouvelle utilisation du bien, reportant ainsi l’imposition du gain en capital à une année ultérieure. Ce choix doit être fait dans l’année du changement d’usage en joignant une lettre aux déclarations de revenus du contribuable dans les délais prescrits. La lettre doit contenir une description du bien, indiquer que le contribuable exerce le choix du paragraphe 45(2) de la LIR et être signée par le contribuable.
 
Le choix permet également de considérer la résidence comme normalement habitée pour au plus quatre années d’imposition, malgré le changement d’usage. Rappelons que si le contribuable décide de désigner cette résidence comme résidence principale, il ne pourra utiliser ces mêmes années pour désigner un autre bien.
 
Il est important de s’assurer qu’aucune DPA ne soit déduite du revenu. Autrement, le choix est annulé et la disposition est réputée avoir eu lieu l’année du changement d’usage.

2. Changement complet : Bien générateur de revenus devenant une résidence principale

Le contribuable peut, en vertu du paragraphe 45(3) LIR12, faire le choix de déclarer le gain en capital au moment de la vente ultérieure du bien. Ce choix doit être fait lors de la disposition réelle du bien en joignant une lettre aux déclarations de revenus du contribuable dans les délais prescrits. Les modalités de la lettre sont les mêmes que celles pour le choix en vertu du paragraphe 45(2) LIR, avec les adaptations nécessaires. 
 
De plus, le contribuable pourra considérer le logement comme normalement habité jusqu’à un maximum de quatre années pour les années où ce dernier était loué. Les années ainsi désignées ne devront pas avoir été désignées par un membre de l’unité familiale pour un autre immeuble.

Le choix n’est pas permis si une DPA a été demandée à un moment quelconque, après 1984, à l’égard du bien. 

3. Changement partiel

Les règles de disposition réputée peuvent également s’appliquer lorsqu’il y a un changement partiel de l’usage. Il faut cependant que le changement soit important et qu’il soit de nature permanente. L’ARC considère que la résidence conserve son statut de résidence principale lorsque les conditions suivantes sont remplies13 :
  • Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu;
  • Aucun changement structurel n’est apporté au bien;
  • Aucune DPA n’a été demandée à l’égard du bien. 

Depuis mars 2019, il est possible d’exercer les choix selon les paragraphes 45(2) et 45(3) LIR lorsque le changement d’usage est partiel. Ces choix ne sont toutefois pas possibles sur la partie du bien qui est ensuite convertie à nouveau.

Situations particulières

Bureau à domicile

L’utilisation d’une ou de quelques pièces de la résidence pour y aménager un bureau à domicile ne remet généralement pas en cause le statut de résidence principale, dans la mesure où il n’y a pas de changement important ou permanent de la résidence.

Séparation

Si, dans le cadre du règlement de la séparation, l’un des conjoints cède sa part de la résidence principale à l’autre, la règle générale est qu’il y a un roulement au conjoint sans incidence fiscale, sauf si le choix de disposer à la JVM est effectué. Le conjoint ayant reçu la part est réputé avoir été propriétaire de la résidence depuis l’année d’acquisition par le conjoint cédant.

Si le choix de vendre à la JVM est fait, le conjoint cédant peut prendre son exemption pour résidence principale. Cependant, toutes les années de vie commune qui sont désignées à titre de résidence principale par ce conjoint devront également l’être par l’autre conjoint lorsqu’il vendra la résidence à son tour.

S’il y a plus d’une résidence, les ex-conjoints devront s’entendre sur quelle résidence sera désignée comme résidence principale pour les années de vie commune. Il est recommandé de consigner cette entente par écrit.

Rappelons que les conjoints légalement mariés, mais vivant séparés sans accord de séparation, font partie de la même bulle familiale. Ainsi, pour les années où ils vivent séparés, sans accord de séparation, ils ne pourront désigner plus d’un bien à titre de résidence principale.

Certificat 116

Un ancien résident du Canada qui dispose d’une résidence située au Canada peut demander, à même les formulaires pour obtenir un certificat de conformité relatif à la disposition d’un bien canadien14, de réduire le paiement de l’impôt en utilisant une partie ou la totalité de l’exemption de résidence principale sous réserve du respect des autres conditions d’admissibilité. 

Décès

Lors d’un décès, la succession peut réaliser une perte en capital, lorsque ni les bénéficiaires de la succession ni des personnes liées n’ont utilisé la résidence après le décès. La perte découle habituellement des frais reliés à la vente, puisque lors du décès, le défunt est réputé avoir disposé de sa résidence et la succession l’avoir acquis à cette même valeur. Les formulaires T1255 (plutôt que le T2091IND) et TP-274 doivent être remplis avec les déclarations de revenus personnelles du défunt.

Si la perte en capital ne peut être utilisée dans les déclarations de revenus de la succession, les liquidateurs peuvent faire le choix, si les conditions sont respectées, de reporter la perte15 dans les déclarations de revenus finales du défunt. Cette perte pourra être utilisée à l’encontre de tous les revenus.

Subdivision et vente d’une partie du terrain

La parcelle du terrain subdivisée et aliénée pourrait être désignée comme résidence principale si elle se qualifie16. Lors de la vente ultérieure du reste du terrain et de l’habitation admissible, les mêmes années que celles pour la parcelle vendue précédemment devront obligatoirement être désignées. En effet, la désignation est applicable pour la totalité du bien.
Conclusion et bonnes pratiques

Plusieurs contribuables pensent, à tort, que la disposition de leur résidence n’entraîne pas de conséquences fiscales et donc ces informations ne sont pas communiquées au préparateur des déclarations de revenus. En tant que CPA, il est important de vous outiller pour être avisé de cette disposition et ainsi refléter le tout adéquatement dans les déclarations de revenus de votre client. Ainsi, vous devriez adopter les bonnes pratiques suivantes : 

  • Questionnez votre client si son adresse a changé au cours de l’année;
  • Prévoyez des questions spécifiques sur la disposition de la résidence principale et sur les changements d’usage ainsi que les documents qui sont requis pour vous permettre de compléter les obligations fiscales en découlant17; 
  • Validez la superficie du terrain;
  • Dans le cas où plus d’une propriété est détenue par le contribuable, pensez à maximiser l’exonération et n’oubliez pas le « +1 » dans l’équation;
    • Généralement, cette analyse s’effectue en déterminant la propriété ayant la plus-value annuelle la plus importante.
  • Vérifiez auprès du client si lui ou son conjoint possède une autre résidence;
  • Effectuez l’analyse appropriée pour statuer sur la nature du revenu (gain en capital ou revenu d’entreprise) et assurez-vous de documenter l’analyse ainsi effectuée;
  • Sensibilisez les clients sur :
    • les effets d’une disposition ou d’un changement d’usage;
    • l’importance de conserver les pièces justificatives entourant les améliorations locatives apportées à leur(s) résidence(s). Ceci facilite l’établissement du PBR lors de la revente et peut avoir une incidence sur la propriété qui fera l’objet d’une désignation.

La détention de biens immobiliers peut avoir des répercussions importantes et chaque situation est différente. Ainsi, en tant que CPA, vous devez demeurer à l’affût des règles applicables et de la conformité s’y rattachant. En plus des incidences en matière d’impôt personnel, il pourrait y avoir des particularités quant aux taxes sur l’immobilier qui sont complexes et doivent faire l’objet d’une analyse. Certaines situations peuvent engendrer la remise de taxes, une obligation d’inscription aux taxes sur l’hébergement ou aux taxes à la consommation (TPS/TVH et TVQ) ou une vente ultérieure taxable de l’immeuble.

Rappelons que, conformément à l’article 19 du Code de déontologie des CPA, si vous n’avez pas les connaissances requises ou si la situation est plus complexe, vous devez faire appel à un fiscaliste ou à un expert.

1. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter les pages Web de l’Agence du Revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec (RQ) sur le sujet.
2. Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, par. 2.74.
3. Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, par. 2.33 à 2.35.
4. Articles 284, 286.1 et 286.2 de la Loi sur les impôts du Québec (« LI »).
5. Il est recommandé que le CPA en conserve également une copie afin de documenter adéquatement le dossier du contribuable
6. Art. 1056.6 LI.
7. Par. 220(3.5) LIR.
8. Pour une liste exhaustive et des exemples, veuillez consulter les paragraphes 2.6.1 à 2.6.6 du Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2 et la page Web de RQ.
9. Pour plus d’informations, veuillez consulter le Bulletin d’interprétation IT-218R (archivé).
10. Le « bien générateur de revenus » peut être pour des revenus locatifs ou des revenus d’entreprise. 
11. Art. 285 LI.
12. Art. 286.1 LI.
13. Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, par. 2.57 à 2.60.2.
14. Formulaires T2062 au fédéral et TP-1097 au Québec. Une copie des formulaires de désignation doit être jointe à ces formulaires.
15. En vertu du paragraphe 164(6) LIR et de l’article 1054 LI.
16. La désignation se fait en remplissant les formulaires T2091IND et TP-274. Le gain en capital doit également être indiqué aux annexes 3 et G des déclarations de revenus. 
17. L’Ordre des CPA du Québec a développé une liste de contrôle qui peut vous aider dans la saison des déclarations de revenus personnelles. 

À propos de l’autrice

Julie Lacoursière, CPA
Associée, Blain, Joyal, Charbonneau S.E.N.C.R.L.

Associée chez Blain, Joyal, Charbonneau S.E.N.C.R.L. depuis 2021, elle a également été chargée de cours à l’Université de Sherbrooke de 2010 à 2012. Grâce à son expertise et à son engagement soutenu, elle contribue activement au groupe de travail technique sur la fiscalité et les taxes à la consommation de l’Ordre des CPA du Québec depuis octobre 2020 et elle est membre du comité des activités régionales de la Rive-Sud de l’APFF depuis 2021.

En collaboration avec : 
Julie Chamoun, M. Fisc., CPA
Conseillère en fiscalité, Ordre des CPA du Québec

Josée Messier, CPA
Directrice, Pratique et développement professionnels – Fiscalité, Ordre des CPA du Québec
 

 

Haut de page

1.0.0.0