Copropriété : nouvelles responsabilités pour les CPA
En 2019, le Code civil du Québec a été modifié afin d’introduire de nouvelles obligations concernant la gestion des copropriétés au Québec. Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise est finalement entré en vigueur le 14 août 2025.
Ce règlement précise les modalités de ces nouvelles obligations et indique quelles professions sont habilitées à y répondre. Il précise en ce sens que les membres de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec sont autorisés à réaliser l’étude du fonds de prévoyance et à recevoir l’acompte des acheteurs ou acheteuses en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise.
Étude du fonds de prévoyance
Le règlement prévoit que les membres de l’Ordre des CPA dont les activités professionnelles concernent principalement la gestion, la construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection, peuvent réaliser l’étude du fonds de prévoyance, désormais obligatoire, prévue à l’article 1071 du Code civil.
L’article 8 du règlement indique les paramètres de l’étude du fonds de prévoyance.
Une étude du fonds de prévoyance doit être obtenue par le conseil d’administration minimalement tous les 5 ans. Elle doit être réalisée en se basant sur la description incluse au carnet d’entretien conformément à l’article 3, des réparations majeures et des remplacements à effectuer durant minimalement les 25 prochaines années sur les matériaux, les appareils et les équipements qui composent les parties communes.
Cette étude doit contenir minimalement les informations suivantes :
1° le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l’étude;
2° une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation estimée indiquée au carnet d’entretien;
3° une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement en précisant, le cas échéant, la part de ce montant qui est réservée pour le financement des réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties;
4° une explication sur les calculs faits pour établir les montants visés aux paragraphes 2° et 3°.
Une telle étude doit toujours être réalisée dans le respect des limites de vos compétences comme le requiert l’article 19 du Code de déontologie des CPA. Étant complémentaire du carnet d’entretien, cette étude devrait être réalisée en multidisciplinarité avec, par exemple, une ingénieure, un évaluateur agréé, ou une technologue professionnelle, afin de fournir un outil de prévision qui soit complet, selon le type de copropriété.
Acompte
L’article 1791.1 du Code civil indique que tout acompte versé à un constructeur ou promoteur en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise doit être protégé par un ou plusieurs des moyens suivants: un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement.
L’article 11 du règlement prévoit que les CPA, les notaires, les avocats et avocates, ainsi que les administratrices et administrateurs agréés peuvent détenir un tel acompte, s’il est versé dans un compte en fidéicommis qu’ils ou elles ont ouvert à titre de professionnel. Si le ou la CPA est mandaté afin de recevoir cet acompte, elle ou il doit s’assurer d’être mandaté à cette fin par un contrat écrit du constructeur, mais c’est l’acheteur ou l’acheteuse qui doit verser l’acompte directement au CPA. Le constructeur ou le promoteur ne peut en aucun cas faire ce versement à la place de l’acheteur ou l’acheteuse.
Il est important de s’assurer que le contrat doit être écrit et définir clairement l’opération à réaliser. Le ou la CPA doit prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que l’opération est licite.
L’article 1791.1 du Code civil prévoit aussi que l’acompte doit être remis à celui qui l’a versé si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue. Cette date peut être modifiée si elle est apportée au contrat préliminaire et que ce dernier est à nouveau signé par les parties.
Établir de bonnes pratiques est un art et imposer des limites à un tiers peut parfois susciter des réticences. Toutefois, une entreprise qui valorise le professionnalisme et qui est sérieuse dans sa démarche ne se sentira pas menacée pour autant et y verra plutôt le gage d’un partenariat gagnant-gagnant.
À toute étape, n’hésitez pas à consulter un conseiller ou une conseillère juridique.
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